Vediamo in dettaglio i chiarimenti Ministeriali sul concetto di "prima casa" (o abitazione principale), aspetto fondamentale per sapere se si ha diritto di beneficiare delle agevolazioni previste.
Rispetto a quanto previsto per l'ICI, la definizione di abitazione principale presenta delle rilevanti novità.
Infatti , l' art. 13, comma 2, del DL n. 201 del 2011, stabilisce che per "abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito lo dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile".
Definizione di abitazione principale: requisito di unicità nell'iscrizione al catasto.
Dalla lettura della norma emerge, innanzitutto, che l'abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta (o iscrivibile) al catasto, a prescindere dal fatto che il possessore utilizzi come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente all'IMU, ciascuna per la propria rendita.
Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni e riduzioni IMU previste; le altre, invece vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale.
In altre parole, il contribuente non può applicare le agevolazioni per più di una unità immobiliare, a meno che non abbia preventivamente proceduto al loro accatastamento unitario (se consentito).
Dimora abituale e residenza
L' altra novità consiste nel fatto che per abitazione principale si deve intendere l'immobile nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (si ricorda che con il termine possessore si intende il soggetto passivo tenuto al pagamento dell'IMU; per conoscere chi sono i soggetti passivi ai fini IMU consulta questa pagina).
In altri termini il legislatore ha innanzitutto voluto per così dire "collegare" i benefici dell'abitazione principale (e delle sue pertinenze) al possessore e al suo nucleo familiare e, in secondo luogo, ha voluto unificare il concetto di residenza anagrafica e di dimora abituale.
Questo chiarimento dovrebbe porre fine alle varie problematiche applicative che sulla questione hanno interessato in passato l'ICI.
Limite di una unità per nucleo familiare
Sempre in relazione alal residenza, la norma precisa che, nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale (nello stesso comune), l'aliquota agevolata e le detrazioni debbano essere uniche per tutto il nucleo familiare, indipendentemente dalla dimora abituale e dalla residenza anagrafica dei rispettivi componenti ("le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile").
Non sarà più possibile, ad esempio, che due coniugi che hanno stabilito la residenza in due immobili diversi nello stesso comune, possano usufruire entrambi delle agevolazioni per la prima casa e per le relative pertinenze.
Più abitazioni principali in comuni diversi
Dalla lettura della norma sembra chiaro che la limitazione sopra descritta non si debba applicare nel caso in cui gli immobili destinati ad abitazione principale siano ubicati in comuni diversi.
In altre parole la limitazione di cui sopra relativa ad un immobile massimo per ogni nucleo familiare si riferisce a unità abitative ubicate nello stesso Comune.
Con riferimento all'esempio dei due coniugi di cui sopra, se gli immobili in cui hanno stabilito la residenza si trovano in comuni diversi allora entrambi possono pagare l'IMU come prima casa.
Esempi
1) Se due coniugi non legalmente separati hanno un immobile destinato all'abitazione principale in comproprietà ma uno solo dei due vi risiede e vi dimora abitualmente, poiché l'altro risiede e dimora in un diverso immobile situato nello stesso comune, l'agevolazione non viene totalmente persa, ma spetta solo al coniuge che dimora e risiede nell'abitazione principale.
2) Se è il figlio a dimorare e risiedere anagraficamente in altro immobile ubicato nello stesso comune, (costituendo quindi un nuovo nucleo familiare), il genitore che continua a risiedere nella prima casa perde solo l'eventuale detrazione aggiuntiva di 50 euro (se spettava per il figlio prima che si trasferisse nell'altra abitazione, altrimenti non era dovuta neanche prima).
Pertinenze dell'abitazione principale
Per quanto riguarda la definizione delle pertinenze dell'abitazione principale, l'art. 13, comma 2, del citato DL., stabilisce che "per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/ 7, nella misura massima di un' unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo".
Pertanto possono intendersi quali pertinenze soltanto le unità immobiliari accatastate nelle seguenti categorie:
- C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all'unità immobiliare abitativa;
- C/6: stalle, scuderie, rimesse autorimesse;
- C/7: tettoie.
Inoltre il contribuente può considerare come pertinenza dell'abitazione principale soltanto un' unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali sopra elencate, fino ad un massimo di tre pertinenze complessive.
Rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in catasto unitamente all' abitazione principale.
Entro il suddetto limite il contribuente ha libera scelta nell'individuare le pertinenze per le quali applicare l'IMU agevolata "prima casa".
Naturalmente, le pertinenze che non possono beneficiare dell'agevolazione prima casa saranno soggette all'aliquota ordinaria.
Esempio 1
Se il contribuente possiede una cantina accatastata come C/2 e due garage classificati come C/6, tutte come pertinenze dell'abitazione principale, non è possibile calcolare l'IMU come prima casa per tutte e tre ma il contribuente dovrà sceglierà quale dei due garage collegare all'abitazione principale; in questo caso gli resterebbe sempre un'ulteriore pertinenza di categoria C/7 (una tettoia) da collegare all'abitazione principale.
Se la cantina risulta invece accatastata congiuntamente all'abitazione principale il contribuente può applicare le agevolazioni al massimo ad altre due pertinenze di categorie diverse da C/2, ovvero C/6 e C/7, come se la cantina fosse registrata separatamente.
Esempio 2
Due pertinenze, ad esempio una soffitta ed una cantina, entrambe di categoria C/2, sono accatastate unitamente all' unità ad uso abitativo.
Alla luce della norma sopra esposta, è ragionevole ritenere che in questo caso il contribuente possa usufruire dell'agevolazione IMU per la prima casa solo per un'ulteriore pertinenza classificata in C/6 o C/7.
Del resto, se la cantina e la soffitta fossero accatastate separatamente, il contribuente dovrebbe scegliere una delle due per il calcolo dell'IMU agevolata, applicando per l'altra l'aliquota ordinaria, mentre con la registrazione congiunta può usufruire dell'agevolazione IMU per entrambe.
Individuazione delle pertinenze
In virtù del comma 14, lett. b) del citato art. 13, i comuni non possono più intervenire con una disposizione regolamentare in ordine all'individuazione delle pertinenze.
La norma abrogata, ovvero la lett. d), comma 1, dell'art. 59 del D.LGS. n. 446 del 1997, consentiva agli enti locali di "considerare parti integranti dell'abitazione principale le sue pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto".
Inoltre, in merito all'individuazione delle pertinenze, occorre precisare che la Corte di Cassazione nella sentenza n. 25127 del 30 novembre 2009, ha affermato che "ai sensi dell' art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un' altra cosa" e, pertanto, ai fini dell'attribuzione della qualità di "pertinenza" occorre basarsi sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un' altra, secondo la relativa definizione contenuta nell'art. 817 c.c. (cfr Cass.Civ. 19161/2004).
L'orientamento prevalente in materia fiscale è quello di valutare la prova del cosiddetto "asservimento pertinenziale" (ovvero l'esistenza della qualità di "pertinenza" rispetto ad un'unità immobiliare di riferimento) con maggior rigore rispetto ai rapporti di tipo privatistico, soprattutto quando, come nel caso dell'IMU, ne deriva un beneficio fiscale.
Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l'unica funzione di ridurre il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite.
