L'IMU si calcola applicando un'aliquota predefinita al valore dell'immobile, detto anche "base imponibile".
Se l'immobile è l'abitazione principale (la cosiddetta prima casa) dall'imposta calcolata possono essere detratti € 200 ed ulteriori € 50 per ciascun figlio di età inferiore ai 26 anni residente, fino ad un massimo di 8 figli, per una detrazione massima consentita di € 600 (per maggiori dettagli consulta la pagina "Detrazione IMU Prima Casa").
LE ALIQUOTE
L'aliquota di base stabilita nell'Art. 13, comma 6, è il 7,6 per mille e per alcune tipologie di immobili è ridotta (ad es: per la prima casa è il 4 per mille).
La normativa conferisce inoltre facoltà ai singoli Comuni di aumentare o diminuire l'aliquota di base, indicando comunque la variazione massima e minima in base ad alcune tipologie di immobili.
In mancanza di una delibera comunale in tal senso, si dovrà sempre applicare l'aliquota base prevista dall'Art. 13 e riportata nella seguente tabella (seconda colonna):
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Tipologia di immobile |
Aliquota Base |
Variazione consentita |
Norma di riferimento |
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Aliquota di base |
7,6 per mille |
+ - 3 per mille |
Art. 13, comma 6 |
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Abitazione principale (prima casa) e pertinenze |
4 per mille |
+ - 2 per mille |
Art. 13, comma 7 |
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Immobili locati e immobili non produttivi di reddito fondiario |
7,6 per mille |
Riduzione fino al 4 per mille |
Art. 13 comma 9 |
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Fabbricati costruiti per la vendita |
7,6 per mille |
Riduzione fino al 3,8 per mille |
Art. 13 comma 9 bis |
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Fabbricati rurali ad uso strumentale |
2 per mille |
Riduzione fino al 1 per mille |
Art. 13, comma 8 |
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Terreni agricoli coltivati direttamente di valore fino a 6000 euro |
Esenzione |
- |
Art. 13, comma 8 bis |
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Terreni agricoli coltivati direttamente oltre 6000 euro |
7,6 per mille con riduzione progressiva per fasce |
+ - 3 per mille |
Art. 13, comma 8 bis |
LA BASE IMPONIBILE
La base imponibile su cui calcolare l'IMU è costituita non dal valore di mercato ma dal valore catastale ai fini IMU, calcolato secondo quanto previsto dai commi 5 e 6 dell'Art. 13.
Per i fabbricati il valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5% e per i terreni agricoli dal reddito dominicale rivalutato del 25%.
Sia la rendita catastale che il reddito dominicale sono quelli risultanti al catasto il 1° gennaio dell'anno di imposizione fiscale (consulta online la rendita).
In entrambi i casi la rendita rivalutata deve essere moltiplicata per un coefficiente (detto coefficiente moltiplicatore) appositamente previsto per l'IMU (v. tabella seguente).
Attenzione: per calcolare l'imponibile ai fini IMU non bisogna usare il coefficiente moltiplicatore "canonico", utilizzato ad esempio per calcolare l'asse ereditario, ma un coefficiente specifico valido soltanto per il calcolo dell'IMU, come riportato al comma 5 dell'Art.13.
La formula da applicare per calcolare la base imponibile è quindi:
Base Imponbile = Rendita Catastale x %Rivalutazione / 100 x Moltiplicatore.
Tabella dei Moltiplicatori Catastali IMU:
Categoria catastale dell'immobile Descrizione Moltiplicatore Fabbricati del gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10 Abitazioni e relative pertinenze. 160 Fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5 Immobili destinati a servizi (gruppo B), laboratori artigianali, locali adibiti allo sport e stabilimenti balneari e termali 140 Fabbricati appartenenti alla categoria catastale A/10 Uffici e studi privati 80 Fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 Banche, finanziarie e assicurazioni 80 Fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 Altri immobili a destinazione speciale (es: alberghi, teatri, case di cura, scuole private ecc...) 60 (65 dal 2013) Fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 Negozi e botteghe 55 Terreni agricoli (v. comma 5 Art. 13) 135 Terreni agricoli (e non coltivati) posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola (v. comma 5 Art. 13) 110
La base imponibile è ridotta del 50% per gli immobili dichiarati inagibili, in proporzione al periodo in cui si è protratta la condizione di inagibilità (v. comma 3).
Questo significa che se un immobile è stato dichiarato inagibile per 6 mesi durante l'anno la riduzione della base imponibile non sarà del 50% ma della metà, ovvero del 25%.
La riduzione del 50% vale anche per gli immobili dichiarati di interesse storico / artistico, anche se la norma non specifica nulla riguardo alla cumulabilità di tali riduzioni (ad esempio un immobile dichiarato di interesse storico ma che risulta inagibile a seguito di evento sismico...)
ESEMPIO
Abitazione secondaria del gruppo "A" con rendita catastale = € 780
Base Imponibile = 780 x 5 / 100 * 160 = € 131040
IMU = 7,6 x 131040 / 1000 = € 995,90
ARROTONDAMENTO
L'arrotondamento per i calcoli intermedi dell'IMU va effettuato al centesimo di euro.
In pratica si arrotonda alla seconda cifra decimale immediatamente inferiore se la terza cifra decimale va da 0 a 4 ed alla seconda cifra decimale immediatamente superiore se la terza va da 5 a 9.
Esempio: 1200,364 diventa 1200,36 mentre 1200,365 diventa 1200,37.
Con il termine "calcolo intermedio" si intendono tutte le operazioni che concorrono a calcolare l'IMU, quali ad esempio il calcolo della base imponibile, il calcolo della detrazione, o della ripartizione in base alle quote o al numero di rate per il pagamento.
NOTA: quando si inserisce l'importo finale nel modello di versamento (modello F24) bisogna ricordarsi di arrotondare all'euro superiore o inferiore (prima si calcola l'IMU per tutti gli immobili che si possiedono, si sommano i valori ottenuti e solo dopèo si arrotonda all'euro).
VARIAZIONE delle RENDITE CATASTALI
Con la sentenza della sez. Tributaria, n. 5933 del 11/03/2010, la Corte di Cassazione ha chiarito che le variazioni delle risultanze catastali (ai fini dell'ICI, nella fattispecie esaminata) sono soggette alla regola generale che ne prevede l'efficacia a decorrere dall'anno d'imposta successivo a quello nel corso del quale le modifiche sono state annotate negli atti catastali.
In base a detto principio quindi, ricavabile anche dall' Art. 5 del DLGS 30 dicembre 1992, n. 504 ciascun "atto impositivo" deve considerare sempre le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione.
I VECCHI MOLTIPLICATORI CATASTALI ICI e le DIFFERENZE CON QUELLI IMU
A titolo puramente informativo riportiamo il calcolo della base imponibile ed i coefficienti moltiplicatori catastali in vigore per l'ICI con evidenza delle eventuali variazioni introdotte con l'IMU.
BASE IMPONIBILE ICI:
1) per i fabbricati il valore catastale imponibile era determinato sulla base dalla rendita catastale attribuita o presunta rivalutata del 5% (come adesso):
a) per il moltiplicatore 100 per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali A e C con esclusione delle categorie A/10 e C/1 (aumento IMU = 60%).
b) per il moltiplicatore 50 per quelle classificate nel gruppo D (aumento IMU = 20%) e nella categoria A/10 (aumento IMU = 60%);
e) per il moltiplicatore 34 per quelle classificate nel gruppo E e nella categoria C/1 (aumento IMU = 61% circa);
f) per il moltiplicatore 140 per quelle classificate nel gruppo B (nessuna variazione IMU);
2) per i terreni agricoli il valore catastale imponibile è determinato sulla base del reddito dominicale attribuito rivalutato del 25% per il moltiplicatore 75; adesso è 135 (aumento dell'80% oppure 110 per i terreni coltivati direttamente, nel qual caso l'aumento è del 46%);
3) per le aree edificabili era il valore venale di mercato (nessuna variazione per l'IMU).
